案情：

    原告甲在岳阳县城关镇城南居委会有平房一栋，集体土地，未办理房产证。2004年原告甲与被告乙签订《售房协议书》将房屋以5万元价格卖给被告乙，并已交付房屋，乙也一直未办理房产证。2013年此房屋价值40万元左右。原告甲以双方没有办理过户手续且双方签订的合同违反国家法律强制性规定为由，主张合同无效，要求返还。是否应当予以支持？

分歧：

观点一，应予支持，双方签订的合同违反国家法律强制性规定；

观点二,不应支持，违反诚实信用原则。

评析：

笔者支持观点二。合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止权利义务关系的协议，合同是一种发生民法上效果的合意。合同具有如下特点：1、合同的本质是一种合意或协议。合同必须包括一下要素：（1）合同的成立必须有两个或两个以上的当事人；（2）各方当事人须互相作出意思表示；（3）当事人就主要条款达成协议（意思表示一致）。2、合同是依照当事人的意志发生法律效果的民事法律行为，能够产生当事人所预期的法律效果。3、合同是发生民法上效果的法律行为，合同以设立、变更或终止民事权利义务关系为目的。

 一般说来，承诺生效时，合同也就成立了。但是有些情况下，合同虽已成立，但如果具有法律规定的无效的事由，合同就不能发生效力。这些事由主要规定在《合同法》第五十二条：1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；3、以合法形式掩盖非法目的；4、损害社会公共利益；5、违法法律、行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

因此有权属证书只是物权变动的生效要件，而非买卖合同的生效要件。本案中，原、被告签订的两份《售房协议书》是双方当事人的真实意思表示，且在房屋买卖时，双方对该房屋未办理权属证书的事实是清楚的，可以推定双方对交易的风险和各自的权利义务是知晓和同意的，因此，《售房协议书》对双方均产生约束力。而且时隔八年以后被告乙见房屋升值近十倍而主张房屋买卖合同无效要求返还，有违诚实信用原则，且对原告显失公平。故，原告甲要求确认原、被告签订的《售房协议书》无效的诉讼请求，应不予支持。