案情：

2009年4月20日，被告黄某通过向某承租人支付30000元门面转让费的方式，承租了第三人某公司的一间门面，并与该公司签订了房屋租赁合同，约定租期至2012年12月31日止，租赁期间公司有出售该门面的权利，黄某亦有优先购买权，但出售后，租赁合同对新的买受人和黄某继续有效。租赁期满后，如黄某仍有意续租，则须提前三个月以书面形式提出，在同等条件下，黄某有优先承租权。2010年6月25日，在确认黄某无意购买该门面后，公司将该门面出售给了原告蒋某。之后，蒋某与黄某也一直在遵照之前的租赁合同履行各自的义务。2012年8月1日，黄某向蒋某提交了一份续租申请，蒋某也在该申请上签字，确认已经收悉；但之后因双方在门面租金和是否允许被告转让一事上未能达成一致意见，也未再订立续租合同。至2013年1月23日，原告蒋某通过短信方式要求被告交还门面并支付到门面实际交还之日止的租金，但被告以其享有优先承租权且对门面进行了装修为由拒绝交付门面，原告蒋某遂向本院提起房屋租赁合同之诉。

那么，本案被告的优先承租权能否得到支持？

分歧：

    一、双方在合同中已经明确约定期满后被告有优先承租的权利，被告的优先承租权应当得到维护；

二、优秀承租权并不是承租方一经提出即可享有，它的存在以同等承租条件为前提，该案原、被告就租金和是否允许转租等问题未能达成一致意见，其继续承租的条件并不满足。

评析：

就该案而言，笔者同意第二种观点。优先承租权是指在租赁关系中，原承租人在合同到期要求续签租赁合同时，对原租赁物在同等条件下拥有优先权。优先承租权的存在是对原承租人的一种保护和救济方法，因为目前房屋租赁关系普遍存在，承租人在租赁房屋居住多年或租赁门面经营一段时间以后，在租赁期间投入了人力财力，使租赁物的价值得到增长，但在租赁期满后，出租人却有权将房屋或门面转租给他人而不再租给原承租人，而且基于物权的绝对排他性，出租人的这种权利不受任何限制。

但优先承租权是对出租人所享有的物权的一种限制，出租人作为物的所有权人，在市场经济调整和合同自由的原则下，应当允许其选择经济效益更高的承租方，因此不可能无限制的允许承租人使用优先承租权，必须在同等承租条件下才享有。关于同等条件标准的确定，一般认为是指以出租人与第三人订立的租赁合同中约定的条件为同等条件。本案被告黄某虽然在合同届满前已经向原告蒋某递交了续租的申请，但因两者之间就租金等问题未能达成一致意见，被告黄某提出的租金标准和必须允许其转租等条件显然系其单方意愿，而被告又未举证证明存在蒋某与其他承租人之间订立有租赁合同的事实，无法以蒋某与第三人之间存在的租赁合同来衡量同等条件的标准。故就原租赁合同约定而言，双方的租赁期间已经届满，被告作为承租人应当履行返还租赁物的义务。关于被告对房屋进行的装修在合同到期后如何处理，双方有约定的按约定履行，无约定的则依照合同法的规定处理。