当前，随着房价的攀升以及城镇化进程的加快带来大规模拆迁，农村房屋买卖合同纠纷官司层出不穷，这些案件的争议涉及当事人的最基本的住房利益，处理不当极易引起更大纷争。在双方当事人公平平等签订合同，买卖手续都已办妥甚至交付使用多年的前提下，因拆迁或房价上涨，通过打官司重新获得房屋所有权和宅基地使用权的案件屡见不鲜。对于此类合同是否有效，司法实践中更是分歧较大。

笔者认为农村房屋买卖合同是否有效，除了要以合同法等相关法律为依据进行裁判之外，还应当具体案件具体分析，从签订时间、合同主体等多个方面进行审查。

（一）审查的前提

首先，必须肯定的前提是，从关于土地与房屋流转的相关法律来看，在我国强调房地一体的法律背景下，在农村房屋买卖合同纠纷中，最大的争议来自于对宅基地使用权的流转。我国法律规定农村集体经济组织对宅基地享有所有权，集体经济组织成员对于宅基地享有使用权，依据物权法的规定，宅基地使用权的转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。我国村民委员会组织法规定，宅基地使用方案应当经村民会议讨论决定方可办理，有观点认为这里的使用方案仅仅是指宅基地的分配权而不包括宅基地分配之后的使用权（包括转让），笔者认为，如果将使用方案仅仅理解为分配权，则完全可以立法时将该法律条文表述为宅基地的分配方案应经村民会议讨论，这样才能更好避免法律条文被错误理解，从这个角度来揣摩，立法者在立法用“使用方案”来表述，该“使用”一词不应被狭义的理解为“分配”，宅基地使用权的转让应当是宅基地使用方案中的一部分内容，退一步说，宅基地的依法分配和依法收回是使用方案的内容，当村民需要时，由集体依法分配，当村民不再使用该宅基地，理应由集体收回。因此，宅基地使用权的转让，应当经集体经济组织通过召开村民会议讨论并同意，才能办理，否则即使合同有效，该合同亦无法生效，当事人可以依据合同法有关规定如违约责任等方式实现权利救济。

其次，在1999年1月1日新的土地管理法颁布之后，实践中认定农村房屋买卖合同无效的意见最明确的依据是该法第63条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。从合同法角度来说，《合同法》规定了违反法律、行政强制性规定的合同无效。最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》明确了合同法该款所称“强制性规定”是指效力性强制性规定。《土地管理法》第63条属于管理性强制规范，体现了国家维护社会经济秩序的立法目的公法效果而非调整商事行为的司法效果，因此即使被理解为包含“宅基地使用权不得转让”这一内容，亦不属于《合同法》规定的合同无效的情形。

    （二）审查的具体内容

     从合同的签订时间审查。在1999年1月1日颁布新的土地管理法之前，法律是允许城镇居民依法使用集体所有的土地的。如果合同签订的时间在该法颁布之前，则不论合同签订双方是城镇居民还是集体经济组织成员，只要没有法律规定的其他影响合同效力的情形，合同都应当认定为有效。

从合同的签订主体审查。我国法律包括物权法对于农村房屋买卖合同中双方主体身份并没有限制性规定，但是1999年5月国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》以及2004年国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》对于城镇居民在农村购置宅基地的，可见，国家政策是严禁城镇居民在农村购买房屋的。我国《民法通则》第6条规定，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。因此，对于农村集体（包括同一集体和不同集体）经济组织成员之间的农村房屋买卖合同是可以认定为有效的，而对于城镇居民与农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同应当认定为无效。

 从合同签订的内容审查。在审查合同是，针对合同的内容，如果当事人在合同中没有约定登记事项，则应依据《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定的外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，合同是否有效，从签订之日就已经确定，而不能通过是否履行反过来决定合同的效力。如果合同签订后，因某些原因不能过户进行物权转让，属于不履行合同义务或者履行合同不符合约定的情形，但合同的效力不受影响。

    （三）注重裁判的法律效果和社会效果，综合权衡合同双方利益。民商事裁判一方面要有利于解决纠纷、规范民商事行为，另一方面要保护市场经济正常秩序、维护交易稳定，在处理农村房屋合同效力纠纷类案件时，还要注重个案平衡，例如在城镇居民购买农村房屋，相关主管部门为其办理了房屋所有权证的情形下，则应当综合权衡双方利益，如果双方行为符合当地集体经济组织和农民的利益需求，双方在交易时平等自愿，相关主管部门亦为其办理了房屋所有权证，该房屋买卖合同得到了完全履行，则该房屋买卖合同认定为有效则充分了体现了合同法维护交易稳定的立法宗旨、又充分保障了当事人的意思自治。